近期很多房地产讲师转行当企业顾问或商业讲师，教人如何做生意。是房地产不行？还是前几年他们用不同手法玩转房地产，现在玩不下去而被迫转行？
在2013年至2015年期间，大马房地产价格只涨不跌，新楼盘一推出就售罄，市场似乎一屋难求。同一时间，市场上不同类型的房地产讲师悄然崛起，开课招生、担任房地产顾问，与学生一起团购赚取差价等，各种房地产玩法层出不穷。
市场上最多人参与的莫过于团购（bulk purchase）、压缩贷款(compressed loan)以及转手（flip）。简单解释这三种模式，团购意即假设5座500栋新公寓准备售卖，大家一起一次性订购100个单位，从发展商身上取得更高的回扣，而后转卖给消费者或作为投资用途。压缩贷款其实走着的是灰色地带，你一次性同时将几个公寓单位向不同银行贷款，一家批准后先不签合约，直到全部银行批准贷款后，一次过签名。换言之，原本你只能借一个单位，现在变成3个、5个甚至更多。自2015年9月财政预算案后不再给机会投资者跑漏洞。
当时的玩法是这样的，你的资料不足没关系，用两个资料充足人的名字开一家投资房地产有限公司购买，贷款批准后半年换股东和董事，而借资料的人赚的是差价和过路费。通常转手模式用在店铺买卖，发展商的折扣差额会被借资料人赚走。
团购分分钟是卖不出的项目
我们来稍微了解这三种模式怎么玩，就会明白里面陷阱无限。团购虽然意味着你可以以比市价便宜的价格购买，但事实如此吗？房地产讲师推荐给学生的团购通常是滞销品，比如柔佛的某个桂园、klang 某区的店铺、马六甲、霹雳等某些地区的房地产，都是经典案例。为什么明知道这些地方不适合投资却又推荐给学生？关键字在于利益！发展商给予的折扣可以高达30%，而讲师给学生20%回扣，再者，房地产讲师还可以赚取2-5%的顾问费，何乐而不为。试想下，一个单位50万，一间赚10%有5万，20间已经赚了百万，比金钱游戏的利润更高。
这还不是最绝的，有的房地产讲师建议发展商把卖价提高再给予折扣，以便协助发展商拉高该区的店铺或公寓价格，也让讲师能够有更高利润。举个例子，原本发展商卖的单位是130万再折扣15%，也就是110万左右的价格；经过讲师三寸不烂之舌，该单位以150万扣15%价格卖给学生，也就是127万左右；别忘了，讲师实际的价格130万扣30%，成本91万，与127万中间有36万的差价利润。这也可以解释了为什么房地产讲师可以在短短两三年时间里从开本土车换去跑车，甚至摇身一变成为发展商股东。
压缩贷款可能变债台高筑
压缩贷款让很多投资者经济陷入涡轮，当然很多人说不贪心不会死，投资者面临的经济窘境本身也要付起大部分责任，为什么？讲师以目前房地产飙涨百分比作为参考，预测3、5年后该单位的可能价格，而投资者在现有可以以折扣价购买，又有现金可以领回，由这笔折扣现金帮投资者偿还贷款利息，拿到钥匙后马上转卖赚取差价，简直是无本生意。所以很多投资者哪怕只有能力买一个单位，最终以杠杆3倍甚至5倍买下房地产。
据悉从2018年平均每天拍卖90宗；2019年光是柔佛区每天拍卖高达70宗。这意味着多少因压缩贷款还不起房贷被银行回收？其实团购+压缩贷款是息息相关的，因为讲师会把两者捆绑一起。
小心借名贷款变破产一族
最后是转手看起来最没有风险，因为只是借名字，所有开销都由实际购买者支付，而借名人还可以赚取极为丰厚的回报。事实如此吗？如果你的房地产是在2015年9月前这么操作，那么恭喜你，你几乎100%赚到一间6位数的回报。然而随着新法令诞生，很多投资者买房或店铺过程中，借用名字贷款但后面是让律师做一份和约书证明持有人是自己。尽管借名人可以从中赚取售卖后利润的10%甚至20%，有者是每个月可以领薪水。可是一旦投资人资金链断裂或无法还起贷款，借名人几乎肯定会中破产或黑名单。这些都实实在在发生在你我的周边，贪字得个贫，最终双方都得不偿失，只有讲师挥一挥衣袖，带走了一堆真金白银。
尽管很多投资者并不完全了解地产里面玩的是什么，更多出自于近年供过于求，因此不敢踏入房地产投资领域。在这一波房地产洗牌过程中，投资者理应吸取教训，更要看穿这场游戏里的本质，透过正统管道投资房地产，即便要跟随讲师学习或购买，本身也要先做功课，才能在未来房地产复苏后，避开跌入无谓的陷阱。
随着全球疫情爆发，各国迄今仍未研发出疫苗，各行各业备受打击。许多上班族收入骤减、老板没有稳定收入来源、专业人士面临被裁员，在经济不景影响下，未来会有更多的投资者，房产拥有者因无法缴付贷款，而被迫清盘的窘境。
匿名人
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